Склады для маркетплейсов в Казахстане меняются быстрее, чем кажется на первый взгляд. За 2025 год и первое полугодие 2026-го рынок Алматы получил почти 380 тысяч квадратных метров новых площадей, а вакантность выросла до 12,2%. Но если ваш товар лежит на складе или уходит через 3PL-оператора, радоваться рано: свободных метров стало больше, а подходящих объектов нет.
Коротко: Склады для маркетплейсов в Алматы формально доступны: вакантность выросла до 12,2%, а аренда класса А подешевела на 19,5%, до 4265 тенге за кв. м. Но спрос на технологичные объекты вырос вдвое, до 136,3 тыс. кв. м, и качественных площадей под маркетплейсы и 3PL по-прежнему не хватает. В Астане ставки на 25% выше алматинских, потому что рынок современных складов там ещё формируется.
Склады для маркетплейсов: что изменилось в Алматы
Рынок складской недвижимости Алматы за последний год прошёл заметный скачок предложения. Общий объём таких площадей в городе оценивается примерно в 1,2 млн кв. м, и только за 2025 год и первое полугодие 2026-го к этому объёму добавилось ещё 379,2 тыс. кв. м новых площадей. Для сравнения: это почти треть от всего накопленного объёма рынка, введённая за полтора года.
Такой резкий приток предложения не мог не отразиться на вакантности. По данным, которые на конференции «Логистика Будущего» представил старший консультант Bright Rich | CORFAC International Kazakhstan Руслан Сарбасов, вакантность выросла до 12,2%, что в абсолютных цифрах даёт 145,1 тыс. свободных квадратных метров. Одновременно ставка аренды для складов класса А снизилась на 19,5%, до 4265 тенге за квадратный метр в месяц.
На первый взгляд это выглядит как рынок арендатора: больше выбора, ниже цена. Но именно здесь возникает то, что участники конференции назвали складским парадоксом Казахстана. Свободные метры есть, а нужных объектов нет. Крупному 3PL-оператору или маркетплейсу недостаточно просто четырёх стен и площади: важны класс объекта, высота потолков, нагрузка на пол, число ворот, транспортная доступность и инженерные системы, позволяющие быстро обрабатывать товарные потоки.
При этом спрос на такие технологичные объекты не падает, а растёт. Согласно исследованию Bright Rich по итогам первого полугодия 2026 года, объём запросов на складскую недвижимость в Алматы и Алматинской области достиг 136,3 тыс. кв. м, вдвое больше, чем за аналогичный период 2025 года. Рынок уже начинает поглощать часть нового предложения: с начала 2026 года вакантность снизилась на 2,9 процентного пункта.
Что рост складов значит для ваших денег
Для бизнеса, который работает с маркетплейсами и интернет-торговлей, снижение ставки аренды класса А на 19,5% — это хорошая новость только на бумаге. Если ваш товар хранится на устаревшем складе без нужной высоты потолков или количества ворот, дешевле переехать вам всё равно будет некуда: качественных объектов под интенсивную обработку заказов физически не хватает.
Это напрямую бьёт по скорости, с которой вы можете принять, найти, собрать, упаковать и отправить заказ в доставку. Современная e-commerce-логистика требует именно постоянного движения товара, а не просто места для хранения запасов. Если склад не рассчитан на такой темп, потери проявляются не в аренде, а в скорости отгрузки и, в конечном счёте, в оценке вашего магазина покупателями и площадкой.
Отдельная статья расходов: выбор региона. Данные Руслана Сарбасова показывают, что в Астане рынок современных складов только формируется, качественных площадей там недостаточно, а ставки на склады класса А примерно на 25% выше, чем в Алматы. Если вы планируете расширять географию доставки или открывать новый склад для покрытия столичного региона, эту разницу нужно закладывать в бюджет заранее, а не узнавать о ней после подписания договора аренды.
Масштаб самой электронной торговли делает вопрос ещё острее. По данным Бюро национальной статистики, в 2025 году объём розничной электронной торговли в Казахстане через маркетплейсы достиг 2,7 трлн тенге, а их доля в розничном e-commerce составила 92%. Это значит, что товарные потоки, которые нужно принимать, сортировать и отправлять, продолжат расти, и конкуренция за качественные складские площади будет только усиливаться.
Алматы против Астаны: кому это выгодно
Разница между двумя городами показывает, что складской рынок Казахстана неоднороден, и ситуация в одном регионе ничего не говорит о другом. Алматы уже прошёл через период активного строительства: выросло предложение, появилась заметная вакансия, снизились ставки. Для арендатора, который может позволить себе выбирать среди новых объектов, это время работает в плюс.
В Астане картина обратная. Рынок современной складской недвижимости там пока находится на стадии формирования, а качественных площадей недостаточно. Ограниченный выбор поддерживает более высокий уровень аренды, примерно на 25% выше алматинского. Для бизнеса, который завязан на столичный регион, это означает меньше пространства для торга и более длинные сроки поиска подходящего объекта.
Выигрывают в этой ситуации в первую очередь крупные 3PL-операторы и маркетплейсы, у которых достаточно объёма заказов, чтобы договариваться о долгосрочной аренде под конкретные технические требования: высоту потолков, нагрузку на пол, число ворот. Именно они формируют структуру спроса: согласно данным Bright Rich, основную часть запросов на складскую недвижимость в Алматы и области генерируют интернет-ритейл и логистические операторы.
Проигрывают небольшие компании и продавцы, которые рассчитывают найти готовый склад под свои узкие потребности здесь и сейчас. Общий показатель вакантности в 12,2% создаёт иллюзию широкого выбора, но конкретный объект с нужными параметрами приходится искать месяцами, а иногда согласовывать доработку под себя ещё до заезда.
5 шагов, если ваш товар лежит на складе
- Проверьте параметры своего склада, а не только его площадь: высоту потолков, нагрузку на пол, число ворот и инженерные системы — это определяет скорость обработки заказов.
- Сравните ставки в Алматы и Астане перед расширением: аренда класса А в Астане примерно на 25% выше, а качественных объектов там меньше.
- Не полагайтесь на общий показатель вакантности 12,2% — уточняйте у собственника или 3PL-оператора, соответствует ли конкретный объект вашим требованиям по обработке товара.
- Договаривайтесь о складских площадях заранее, до пикового сезона: спрос на технологичные объекты в Алматы уже вырос вдвое год к году, и подходящие метры разбирают быстро.
- Закладывайте рост объёма заказов в план склада: розничная e-commerce через маркетплейсы в Казахстане достигла 2,7 трлн тенге, и давление на логистику будет только расти.
Коротко: вопросы и ответы
Почему вакантность складов в Алматы растёт, а найти подходящий склад сложно? Потому что свободны в основном объекты старого типа: без нужной высоты потолков, ворот и нагрузки на пол. Маркетплейсам и 3PL-операторам нужны технологичные склады, а не просто квадратные метры.
Сколько стоит аренда склада класса А в Казахстане в 2026 году? В Алматы ставка на склады класса А снизилась на 19,5%, до 4265 тенге за кв. м в месяц. В Астане аренда примерно на 25% выше, потому что рынок современных складов там ещё формируется.
Как рост маркетплейсов влияет на спрос на склады? В 2025 году объём розничной e-commerce через маркетплейсы в Казахстане достиг 2,7 трлн тенге при доле 92% в розничном онлайн-рынке. Это увеличивает спрос на технологичные склады: только в Алматы запросы за полугодие выросли вдвое, до 136,3 тыс. кв. м.
Источник: https://dknews.kz/ru/ekonomika/404484-roboty-wms-i-marketpleysy-kak-menyayutsya-sklady
Больше про маркетплейсы: чат селлеров @drop_kz и канал Артёма Бухонина @bukhonin_artem.
Читайте также
- Ozon склады Казахстан: чем это грозит продавцам
- Акции Kaspi.kz: почему аналитики советуют продавать
- Kaspi.kz дивидендтері бір акцияға 1000 теңгеге дейін өсті
Читайте также
Забери разбор: 5 прибыльных ниш Kaspi — лето 2026
Оставь WhatsApp и почту — пришлю гайд на почту, а в WhatsApp напишу, если будут вопросы по твоей нише. Еженедельные разборы Kaspi, WB и Ozon. Без спама, потому что одна непросчитанная комиссия съедает прибыль за месяц.
Я сам начинал с нуля и собрал весь путь по Kaspi в один курс. От регистрации магазина до первых стабильных продаж, без года ошибок. Хочешь короткую дорогу, она здесь.
Мой курс по Kaspi магазину →